RealExpert Success na Firmy.cz
background

 

Financování nemovitosti může leckomu přinést těžký spánek. Hypoteční úvěr, americká hypotéka, překlenovací úvěr, stavební spoření, banka nebo nebankovní sektor?  Co s tím? Každý z nás není finančník, ale jak neudělat při tak důležitém životním kroku chybu?

Mnoho z nás se v názvosloví ztrácí, co je tedy co? Vytvořili jsme pro Vás základní informace o financování vlastního bydlení. Co Vás čeká a nemine, s čím můžete trochu bojovat a hlavně na co si dát pozor!

Hypoteční úvěr:

Hypoteční úvěr patří k nejstarším úvěrům bankovního sektoru, často se také můžeme setkat s označením účelový úvěr. Úvěr zajištěný zástavním právem (nemovitostí). Jako zástava se obvykle využívá financovaná nemovitost. Nejčastější forma financování vlastního bydlení a také nevýhodnější z hlediska financí, které přeplatíte.  Není to však podmínkou, zastavit můžete i jiný objekt. Zajišťuje financování nákupu nemovitosti určené k bydlení či k pronájmu. Na co vše můžeme tedy o hypotéku zažádat?

 

Hypoteční poradce radí: „ Hypoteční úvěr si můžete sjednat i na menší stavbu např. bazén, garáž nebo oplocení pozemku"

V jakých případech zažádat o hypoteční úvěr?

Základní podmínkou je plnoletost a české občanství. Cizinci pak musejí mít v České republice dlouhodobý nebo trvalý pobyt.

Co všechno Vás při vyřizování hypotečního úvěru čeká?

Každá banku u žadatele posuzuje hlavně skutečnost, zda je schopen úvěr řádně splatit. Připravte se proto, že budete dokládat své příjmy. Pokud jste zaměstnanec, bude od Vás banka vyžadovat potvrzení příjmů ze zaměstnání. V případě, že pracuje jako OSVČ či podnikáte, připravte si aktuální daňové přiznání (někdy až tři poslední) a výpisy u účtu. Samozřejmě si banka může vyžádat další dokumentaci (například potvrzení o bezdlužnosti od různých subjektů).

Mohou také vzniknout velmi specifické situace, kde se může zdát, že je dokládání příjmů složitější.  Například jste-li zaměstnancem ve vlastní firmě. Pokud máte příjmy jako majitel s.r.o. nebo pobíráte výplatu v hotovosti. Do vašich příjmů banka může také zahrnout například vaše příjmy z pronájmu, rodičovský příspěvek nebo starobní či invalidní důchod.

Žádáte-li o hypoteční úvěr a nejste občanem české republiky. Banka k Vám bude mít odlišný přístup pokud, jste občanem státu Evropské unie či nikoliv. V případě, že si o úvěr žádáte a máte přechodný pobyt v české republice, tento typ pobytu musí být delší než 1 rok. Některé banky také pohlížejí na určité země jako rizikové, celkový skóring u těchto žadatelů bývá složitější. Ovšem nevěste hlavu, každý klient je posuzován individuálně a každá banka používá svůj interní postup trochu jinak.

Po předložení dokumentace začíná v bance kolečko ověření vaší solventnost. České banky využívají speciálně zřízené bankovní i nebankovní registry. Je tedy dobré, se před žádostí o hypotéku ujistit, že máte zaplaceny všechny své pohledávky vůči jiným subjektům v řádném termínu.

Banka reaguje na Vaši finanční situaci a kalkuluje s Vašimi příjmy a výdaji, do výdajů se započítává i životní minimum (tzn. výdaje, kterými byste měli pokrýt vaše primární potřeby).

Nejjednodušší a často nejrychlejší řešení pro získání hypotečního úvěru je často skrze banku, u které máte vedený osobní účet. Banka dlouhodobě vidí, jak se svými financemi hospodaříte a jaké výdaje se u Vás pravidelně opakují. Nezapomeňte však na fakt, že Vaše banka Vám ne vždy poskytne nejvýhodnější úrokovou sazbu na trhu.  

Hypoteční poradce radí: „Pokud máte zamítnutou žádost o hypoteční úvěr u více bank, může se stát, že ostatní banky na tuto skutečnost budou nahlížet negativně. Interní postupy jednotlivých bankovních subjektů se velmi liší. Nezahazujte své možnosti stylem pokus – omyl. Zkušený profesionál Vám předem poskytne informace, kde žádost podat, tak aby byl Váš hypoteční úvěr bezpečný, schválený a co možná nejvýhodnější.“

Poslední zásadní krok, který Vás čeká je ocenění nemovitosti odhadcem. Odhadce určí vhodnost nemovitosti jako zástavy pro hypoteční úvěr. Vždy se musí jednat o nemovitost sloužící k bydlení, popř. nebytový prostor musí být menší než 50% plochy financované nemovitosti.

Jak zhruba odhadce postupuje?

Banky mají buďto vlastní odhadce nebo odhadce externí.  Může se Vám tedy stát, že každá banka Vám odhadne jinou cenu za Vaši nemovitost. Odlišně samozřejmě bude odhadce postupovat, v případě kupujete- li byt, dům, úvěr budete čerpat na rekonstrukci či výstavbu.

Kupuji byt         

Kupuji pozemek – odhadce zvažuje mnoho proměnných, jedná se o stavební pozemek, pozemek určený pro rekreační stavbu či pouhé polnosti? Toto vše ovlivní odhad Vašeho pozemku. Některé banky mohou mít jako podmínku k poskytnutí hypotečního úvěru zahájení výstavby do určitého termínu.

Kupuji pozemek a začínám stavět – odhadce si od Vás vyžádá stavební dokumentaci, půdorys stavby, technickou dokumentaci, řezy a kvóty. Na základě ceny pozemku a stavby dokáže odhadnout cenu budoucí.

Chystám se provádět rekonstrukci – odhadce posoudí aktuální stav nemovitosti a cenu budoucí po rekonstrukci. Často si banka vyžádá celkový rozpočet s položkami, na které budete hypoteční úvěr čerpat.

Kupuji dům – odhadce se vydá podívat na Vámi kupovanou nemovitost a posoudí její cenu v závislosti na technickém stavu, lokalitě a mnoha dalších kritérií. 

Hypoteční poradce radí: „ Většina bank dnes nabízí čerpat až 20% finančních prostředků z celkové částky hypotéky. Důvod je jednoduchý, můžete se dostat do situace, kdy Vám původní předpokládané finance na výstavbu či rekonstrukci nebudou dostačovat. Těchto 20% nemusíte vyčerpat, v tomto případě Vás nečekají žádné sankce od banky. Tento postup je jednodušší a rychlejší než sjednávání nového úvěru.“

O kolik peněz si mohu zažádat?

Minimální výše hypotečního úvěru se  v současné době pohybuje v rozmezí 200 000,-Kč – 300 000,- Kč, v závislosti na bance, jež hypotéku poskytuje.

Maximální výše hypotéky často není stanovena. Výše hypotéky se odvíjí od zástavní hodnoty nemovitosti, kterou stanovuje smluvní odhadce jednotlivých bank. 

Důležitým ukazatelem je tzv. LTV neboli úvěr k hodnotě. Uveďme si jednoduchý příklad:

Žádáme o hypoteční úvěr – kupní cena nemovitosti 10 000 000,- Kč, z vlastních zdrojů jsme schopni zaplatit 3 000 000,- Kč. Naše LTV je teda 70%.

Banky dnes běžně poskytují až 80% LTV, 90% LTV jsou také poskytovány avšak banka má určitou sumu finančních prostředků, do kterých 90% LTV smí poskytnout. Může se Vám tedy stát, že jste velmi solventní a splňujete veškeré požadavky banky, stejně ale na 90% LTV nedosáhnete. Jelikož již vyčerpala banka tento typ hypotečního úvěru v daném kvartále. Od 70% LTV banky nabízejí výhodnější úrokové sazby.

Hypoteční poradce radí: „ Pokud disponujete větší sumou finančních prostředků, raději je rozdělte. Již se 70% LTV dosáhnete ne velmi pěkné úrokové sazby. Zbytek finančních prostředků můžete investovat a lépe tak své finance zhodnotit.“

Z čeho se skládá částka, kterou ve skutečnosti zaplatím?

Hypotéční úvěr ovlivňují základní faktory, jedná se o výší zmiňovaného LTV, dobu splatnosti a výši úrokové sazby. Doba splatnosti hypotečního úvěru bývá nejčastěji 30 let, váš věk při doplacení hypotéky by měl být maximálně 70 let.  Samozřejmě se můžete setkat i s dobou splácení 40. let a maximálním věkem 75 let. Jedná se, ale většinou o hypotéku navázanou na stavební spoření.  Pokud víte, že budete svou vysněnou nemovitost financovat hypotečním úvěrem se splatností 30. let okolo 40. roku života je nejvyšší čas si o ni zažádat. Pokud si o hypotéku žádáte, jako spolužadatelé je možné postupovat dle věku mladšího spolužadatele.

Částka, kterou celkově zaplatíte, se skládá z pravidelných měsíčních splátek, tato splátka se nazývá anuitní. Anuitní splátka zůstává po celou dobu splácení ve stejné výši, mění se pouze poměr úroku a jistiny. Z počátku splácíte převážně úrok. Úrok poukazuje na procento, o kolik svůj dluh vůči bance přeplatíte. Platí zde pravidlo čím vyšší úroková sazba, tím dražší hypoteční úvěr. Banky mohou mít různý počet anuitních splátek. Některé banky počítají zhruba s 360 splátkami jiné s 365, počítáme-li se standardní dobou splácení 30 let. Dalším termínem je doba fixace. Doba fixace určuje upevnění podmínek mezi Vámi a bankou na předem dané období. 

V neposlední řadě, nesmíte zapomenout na náklady, který celý proces koupě nemovitosti provádějí. V některých bankách uhradíte odhad, některé banky v rámci speciálních akcí odhad vyhotoví zdarma. U bytu se cena ocenění pohybuje mezi 3 000 – 4 000,- Kč, rodinné domy vyjdou na 5 000 – 6000,- Kč a pozemky zhruba na 5 000,- Kč. Pokud s nákupem nemovitosti spěcháte, můžete si také připlatit za ocenění expresní. Druhý náklad, kterému se jistě nevyhnete, jsou kupní smlouvy popř. smlouvy o advokátní úschově, zde se ceny nedají přesně určit. Každý advokát si účtuje jinou sazbu a i složitost jednotlivých obchodních případů je odlišná. Třetí náklad jsou vklady na katastr. Počítejte určitě se vkladem zástavního práva a vkladem vlastnického práva – dohromady si tedy připravte 4 000,- Kč.  Vklady na katastr smí uhradit kdokoliv ze smluvních stran (tzn., kupující, prodávající a často také realitní kancelář). Čtvrtý náklad, který Vás nemine, je daň z nabytí nemovitosti. Při nákupu nemovitosti počítejte s tím, že daň z nabytí nemovitosti činní 4% z kupní ceny nemovitosti. Dle zákona tuto daň hradí kupující do 3. měsíců od převodu nemovitosti. Poslední náklad je povinné sjednání pojištění stavby. Obvykle se stanovuje dle několika cen – tržní ceny (prodejní), ceny obvyklé (např. u dědictví) a ceny minimální - reprodukční (za co jsme schopni nemovitost postavit). Bankám obvykle stačí pojištění na cenu reprodukční.

Hypoteční poradce radí: „ Pojistěte si nemovitost na cenu tržní, v případě katastrofy Vám bude vyplaceno vyšší pojistka. V případě, že zvolíte pojištění reprodukční, počítejte s tím, že pojištění hradí pouze materiál a stavební práce bez ohledu na lokalitu.“

Co když nejsme schopný krátkodobě nebo dlouhodobě hypotéku splácet?

V životě se mohou stát různé situace a člověk na ně nemusí být vždy připraven. Dobrým pomocníkem je životního pojištění, které Vám zajistí příjem při nečekaných událostech. Banky nabízejí společně s úvěrem tzv. hromadné pojištění proti neschopnosti splácet. Ve skutečnosti se jedná o životní pojištění, které má samozřejmě své výhody i nevýhody.

Výhody               

 

Nevýhody         

Co dělat, když příjem z životního pojištění na pokrytí hypotečních splátek nestačí? Nevěste hlavu! Řešením jistě není utíkání od problému. Nečekejte a kontaktujte svou banku. Většina bank je schopná Vám splátky odložit nebo vymyslet řešení, jak dané období finančně zvládnout. 

Vypadl Vám příjem dlouhodobě a teď nevíte, co s tím? Pokud situaci začnete řešit včas, banka Vám povolí Vaši nemovitost prodat za tržní cenu. Prvotně z prodeje uhradíte svůj závazek bance a zbytek je už Váš. Není to samozřejmě šťastná situace. V případě, že to neuděláte, spustí se exekuční řízení. Exekutor prodá Vaši nemovitost v aukci, kupní cena Vaší původní nemovitosti, pak rapidně klesne a částka nemusí stačit ani na pokrytí hypotečního úvěrů.

Hypoteční poradce radí: „Sjednejte se komplexní životní pojištění. Pokud se dostane do finanční tísně, situaci neodkládejte a řešte ji se svou bankou!“

Mohu hypotéku splatit dřív?

Samozřejmě můžete. Počítejte s rozdílným přístupem bank, pokud jste sjednali hypotéku před 1. 12. 2016 a po tomto termínu.

Sjednal jsem si hypotéku před 1. 12. 2016 – požádejte banku o vyčíslení dluhu a očekávejte i sankce za předčasné splacení.

Sjednal jsem si hypotéku po 1. 12. 2016 – vstoupil v platnost zákon ovlivňující splácení hypoték. Tento zákon je klientsky přívětivější a umožňuje Vám za, každých 12. měsíců splatit až 25% hypotečního úvěru. Pokud chcete hypoteční úvěr splatit jednorázově, čeká Vás sankce do výše 1% z celkové hypotéky maximálně však 50 000,- Kč.

Jak poznám dobrého hypotečního poradce, anebo nenechte se napálit!

V české republice jsou stále povolání, které nemají dobrý zvuk. Řešení hypotečního úvěru si však pomoc odborníka zaslouží. Jak se, ale ve velkém počtu hypotečních poradců vybrat toho pravého? Dejte na doporučení, hledejte reference na internetu, pokud spolupracujete s realitní kanceláří, zeptejte se tam. Většina realitních kanceláří spolupracuje s prověřenými hypotečními poradci a dokáže Vám zařídit vše na jednom místě. Ušetříte tak čas i peníze. Udělejte si lehký průzkum hypotečním trhem, zjistěte si, jak se pohybují úrokové sazby a za jak dlouho je možné hypotéku zřídit (většinou do 30. dní dle komplikovanosti). Pomůže Vám to získat, alespoň minimální přehled. Na první schůzce se na základní informace zeptejte hypotečního specialisty! Pokud Vám slibuje nereálné úrokové sazby nebo sjednání hypotéky za extrémně krátkou dobu, víte, že to nebude ten pravý.

Hypoteční poradce radí: „Dobrý hypoteční poradce nemluví pouze o pozitivech. Upozorní Vás na všechny negativa a provede Vás bezpečně celým procesem. Ohlídá Vám termíny a pomůže se získáním všech podkladů. Než si sjednáte hypoteční úvěr, přemýšlejte o výši splátek. Splátky by neměli být na hraně Vašich příjmů, udržte si finanční rezervu pro případ, že Vám vypadne příjem.“

 

Aktuální situace na hypotečním trhu

V tuto chvíli není důvod, proč by měly úrokové sazby růst. Ceny bytů hlavně v Praze jsou velmi vyšponované a díky velké konkurenci banky chtějí půjčovat. Hypotečních úvěrů poslední dobou ubylo, hlavě z důvodu zpřísnění podmínek pro jejich získání. Vznikají nové cesty financování vlastního bydlení např. družstevní bydlení. Průměrné úrokové sazby se pohybují v rozmezí 2,3% - 2,5%.

 

Hypoteční poradce radí:“ Klienti by neměli spekulovat, zda úroková sazba poroste nebo bude klesat. Důležité je vědět, že úrokové sazby mohou, klesnou maximálně na historické minimum tedy maximálně o 0,5% 0,7%.  Naopak nárůst může být markantní (např.: 7%).“

 

Další možnosti financování

Americká hypotéka

Účelový/neúčelový úvěr, který si mohu vzít na cokoliv a zajišťuji ho svou nemovitostí. Některé banky žádají, aby americká hypotéka byla spjata s bydlením. Výhodou od klasických spotřebitelských úvěrů je delší doba splatnosti až 20 let a nižší úroková sazba (cca 4%). Americká hypotéka podléhá oproti spotřebitelským úvěrům přísnějším pravidlům. Banka zpravidla poskytne úvěr ve výši 50 – 60% LTV (úvěru k hodnotě) do výše zástavy.  Minimální částka americké hypotéky je rozdílná dle banky 200 000 – 300 000,- Kč. Některé banky mají zastropovanou maximální částku americké hypotéky ve výší 4 000 000 – 5 000 000,- Kč. Postup žádosti, schvalovacího řízení a odhadu je stejný jako u hypotečního úvěru.

 

Úvěr ze stavebního spoření

Nejčastěji ho klienti využívají, pokud nemají základní naspořenou částku pro získání hypotečního úvěru.  Spořitelny si pro čerpání úvěru ze stavebního spoření stanoví 2 podmínky. Zaprvé minimální naspořená částka musí být alespoň 30% ze stanovené cílové částky. Za druhé minimální doba spoření musí být alespoň 2 roky. Pokud splníte tyto podmínky, můžete si požádat o jeden ze tří druhů úvěrů.

 1) Řádný úvěr ze stavebního spoření  - získáte garantovanou úrokovou sazbu po celou dobu splácení úvěru. Úvěr máte právo kdykoliv splatit bez sankce.

2)Překlenovací úvěr ze stavebního spoření – tzv. meziúvěr. Slouží na období, kde nedosáhnete na řádný úvěr ze stavebního spoření. Používá se jako alternativa k hypotečnímu úvěru – bývá přidělen poměrně rychle a může být čerpán i ve vysokých částkách.

3) Hypoteční úvěr ze stavebního spoření – velmi podobný klasické hypotéce. Nutná je zástava nemovitosti.

 

Družstevní bydlení

Po dobu splácení je nemovitost majetkem družstva a klient v nájmu splácí kupní cenu. Nájemník může nemovitost dále pronajímat podnájemní smlouvou. Po splacení je nemovitost převedena do osobního vlastnictví. Družstevní bydlení je vhodné pro cizince bez ohledu na pobytu, pro fyzické osoby i podnikatele, kteří nesplňují skóring bank a klienty, kteří nechtějí, aby vlastnictví nemovitosti bylo vidět. Minimální částka je 300 000,- Kč doba splatnosti maximálně 30 let s 5 letou fixací. Úroková sazba se pohybuje od 4,6%.  Klient musí mít naspořeno alespoň 20% LTV, dle odhadu banky, která je smluvním partnerem družstva. Klient neplatí úvěr, ale nájem a tím si postupně umořuje anuitu.

 

Zdá se Vám toto kolečko zdlouhavé?

Vyřídit hypotéku může být pro laika opravdu velký háček. Obrňte se trpělivostí a v případě potřeby se obraťte na zkušeného finančního specialistu. Provede Vás bezpečně Vaší žádostí o hypotéku, až po vyčerpání financí. Profesionální hypoteční poradce zná interní postupy jednotlivých bank a dokáže vyřešit Vaši situaci i v případě, že Vy sami už jste to vzdali.

 

Nejste na to sami! Rádi Vám pomůžeme.